「住宅リフォーム契約の留意点と被害対策、上手なリフォームに向けて」
第１ 消費者問題としての住宅リフォーム契約被害 悪質リフォーム詐欺の横行と欠陥リフォーム被害の特徴 @建築知識の不足につけこんだ訪問形式による詐欺商法まがいの不要かつ強引な リフォーム契約が多い 多少の余裕資金，リフォーム願望，耐震不安 契約や建築の専門知識・法知識にうとい１人暮らしのお年寄りや専業主婦が 狙われることが多い A未登録建築業者による欠陥リフォームの被害も多い だましのテクニックー少額リフォーム，不要かつずさんな工事の積重ね 一度ひっかかると次々に別のリフォームを勧誘されてカモにされる Bクレジット会社との提携 顧客名簿ー情報の流出 という点で，欠陥リフォームという以前に、未登録建築業者による計画的な詐欺犯 が横行しており，消費者問題としてとらえられるのが特徴。 たとえば、訪問形式で、無料の床下点検や耐震診断を装って近づき、その後、不要 な床下乾燥機の設置や金物補強工事をさせたり、些細なリフォーム工事に法外な値 段をふっかけたり、年寄りを不安がらせ、半ば脅かして無理矢理契約を取るケースもある 第２ 悪質なリフォーム詐欺が絶えない背景ー法規制上の問題点と対策 @建築確認がほとんどなされないまま工事が実施される 建築基準法上、都市部では１０平米を超える建築には本来建築確認が必要なはず だが、ほとんど建替えに至るような場合は別にして、床や壁の貼り替え、広いリ ビングにしたり浴室をバリアフリーにするといった通常のリフォームの場合には、 「大規模修繕・模様替え」(法６条）にあたらないとして、確認申請がないまま工 事がなされることがほとんどである。 →施行令または大臣告示で「大規模修繕・模様替え」の定義を整備し、規制を強 化する A建築基準法・建築士法上は、たとえば木造では１００平米を超える場合にしか， 資格のある建築士による設計・工事監理が不要なため、施工業者が簡単な図面に 基づいて施工し、依頼者の希望そのままに、構造上問題のあるリフォーム(出窓 を造り、広いリビングにして耐力壁をとっぱらうなど）がなされることもままある →大阪市・神戸市などでは条例で５０平米以上の増改築には建築士による設計・ 工事監理をする、と定めたが、法律でも同様の規定を設ける B建築一式工事以外の建設工事にあっては，工事額が５００万円未満の場合には 「軽微な建設工事」として建設業許可（登録）も不要なため(建設業法)、まとも な建築知識・能力のない素人の小規模業者がリフォーム業界に数多く算入してお り、簡単な見積書だけで契約書もとり交わされないことも多く、後で多額の追加 工事代金を請求されたり、建築瑕疵工事だったりする。 →リフォーム業者の許可（登録）制と処分制度の検討、契約書作成・締結義務 (国土交通省でリフォーム工事標準契約書を定めている）、建設業登録における 工事額要件の引き下げ、 C自動車事故に係る損害賠償保障法、及び賠償責任保険のような欠陥住宅に対応す る損害賠償法−保険システムがない →建築瑕疵保険制度の導入と一定額以上の全ての建築工事に対する保険制度への 加入義務づけ 第３ 詐欺的なリフォーム被害に遭わないための事前の効果的な対応 @「うちは借家です」といって無料点検等の誘いを断る A契約をせかされても，「息子や家族と相談してから決めます」といって、自分一人 の判断で，その場で契約しない Bずかずか家の中に入ろうとしたり，勝手に床下の点検をしようとしても断固拒否 する Cクレジット契約などの甘い誘いに乗らない D耐震診断・改修とリフォームとを有機的に結びつけ、自治体等が補助している耐震 診断補助制度等を利用し、安心できるリフォーム業者に依頼する 横浜市では８１年新耐震基準以前の建物について、一定の条件のもとに、無料で 耐震診断を実施(耐震診断補助制度）している、大阪市にも耐震診断補助制度あり 第４ 悪質なリフォーム商法にひっかかった時の対応 民事対応ーまず，内容証明郵便等で，業者に意思と対応を明確に伝えること @詐欺・強迫を理由とする契約の取消し（民法９６条）、または錯誤無効の主張（同 ９５条） A特定商取引法によるクーリング・オフ（訪問販売等の場合） クーリングオフできる旨を明記した書面の交付義務あり 具体的な工事内容，数量・単価等の明示が必要 契約書受領後８日以内なら契約を無条件で契約申込の撤回，契約の解除ができる B消費者契約法による取消し，消費者の利益を不当に害する契約条項の無効の主張 不退去等による困惑や重要事項に関する不利益事実の不告知などを理由とする 場合でもよい C詐欺・強迫，クーリング・オフ等を理由とする契約の取消・解除によるクレジット 会社に対する抗弁権の主張 ローンの支払拒絶通知とリフォーム会社に対する既払金の不当利得返還請求可能 資料 最終的には訴訟もー法律相談窓口・弁護士の紹介等 大阪弁護士会ー住宅専門相談窓口あり 行政対応 D許可（登録）建設業者や宅建業者ならば，都道府県の所轄建築振興課等に告発ー指 導要請，業界団体に苦情申立 E割賦販売法ー総合割賦購入斡旋業者は経済産業省の届出制（３１条以下），前払式 割賦販売業者は許可制（１１条） 許可割賦販売業者の営業保証金供託義務，前受金保全措置 告発可能 刑事対応 F詐欺による被害届、告訴 関係書類等の保存，整備， テープ，写真等を証拠に 第５ 上手なリフォーム契約のためのアドバイス １ リフォーム業者の選定及び見積もりの検討 得意分野、最近の工事実績、設計・施工事例ー現地見学するのもよい 工事保険加入の有無、建設業の許可の有無 大阪府建築振興課にいけば、業者の登録名簿を閲覧できる 資本金、設立時期、工事実績 増改築相談員等のリフォーム関連資格者数等をチェックする リフォネット（リフォーム事業者情報サービス）の活用 ホームページとＦＡＸ情報サービス 公的融資の検討、仮住まいの必要性・時期と手配 住宅金融公庫融資も可能−但し一定の条件あり 見積書のチェックー「一式いくら」、「坪単価いくら」にしない 各部屋・部位ごとに単価計算ー積み上げになっているか図面・仕様書と対照して、 品番・価格もチェックする 過剰な相見積りは迷うだけー前提条件を同一にして比較すること 見積書の比較は工法・材料、自己の希望の反映の有無等プランの内容全体で吟味し、 比較・検討すること、単なる金額の多寡では判断を誤る ２ 工事請負契約の締結 配管・設備等の現況調査・診断と実施設計図書（仕様書、仕上表、展開図、設備図 等）及び工程表の作成ー必要なら建築士にチェックしてもらう正確な見積書・仕様 書の作成 契約の締結へー工事請負契約書の作成 必ず文書化するー口約束は仕様・追加工事の範囲・金額等トラブルのもと 工事請負契約書のチェックポイント @工事期間の確認 A代金の支払い方法の確認ー融資時期との関連 可能なら、引き渡し時に全額払わず、契約金額の１０％程度ほど残し、２−３ ヶ月後、様子をみて、当面瑕疵のないことを確認のうえ、残額を支払うよう にするとよい B瑕疵担保期間や無料保証等アフターサービスの内容を確認する 追加工事も必ずやりとりの文書と見積りを残し，合意してからとりかかる 引渡し時の点検 メモ