（０４／１１／１２）
弁護士 重村達郎
第１ 欠陥住宅問題とは 『欠陥住宅被害救済の手引き』第1章参照
欠陥住宅が生まれる社会的要因・背景
@住宅の供給構造の変化と商品化−「家を買う」（建売住宅が量的には主流）
都市化・大衆社会化と社会的な統制の弱体化−利潤第一主義
概括的な契約ー坪単価・一式見積、実施設計図面・仕様書なし、設備・間取り
重視であとはお任せ主義に
工法の標準化、材料の工場生産、徒弟制度の崩壊に伴う大工技能の低下
A工事監理の形骸化と専門家責任の欠如 三権分立の考え方
設計・建築確認−施工ー工事監理ー完了検査済証の交付を通して建物の安全性
を担保する建築基準法のシステムが機能不全ー中間検査の導入へ
建築確認申請−通知書が住宅ローン審査の手段に
建築士の独立性の確保が困難
設計・施工一貫体制の功罪ー建築士法の併設事務所容認の問題
建築士・工務店のゼネコンへの系列化と「名義貸建築士」の横行
現場管理のかけもち
B土地問題及び建築業界の重層的な下請構造
宅地造成ー盛土・切土・擁壁と建物の不同沈下
下請けへのしわよせー末端の業者は眼に見えないところで手を抜かざるを得な
い構造に
元請が大企業でも、現場職人の技能が乏しければ、欠陥住宅になる
土地代金による制約
狭小な敷地：間口と構造上の脆弱性ー木造三階建て、ロフト付き住宅に集約
トータルとして資本力のある住宅メーカー対建築の専門知識のない消費者の構図に
−消費者問題としてとらえる必要あり
民法の限界−当時の社会的弱者たる請負人保護の精神
第２ 建築瑕疵紛争への対処と解決方法
１ 日頃から住宅問題に関心をもち、興味をもって取り組むことが出発点、たえずアンテナ
を張って、積極的な情報収集につとめ、「喰わず嫌い」を解消する
心構えとして、工法の概要や建物の基本的な部位の名称等を覚える 資料
情報源 新聞の切り抜き
国交省住宅局HP(http://www.mlit.go.jp/)政府の新しい住宅政策、法制度の把握
住まい情報発信局(http://www.sumai-info.jp)一番充実した住宅の総合案内サイト、
住宅リフォーム・紛争処理支援センター（http://www.chord.or.jp/)無料相談の活用
（財）住宅保証機構（http://www.ohw.or.jp）住宅性能保証・完成保証制度あり
大阪市立住まい情報センター 6242-1177(相談専用）
２ 建築瑕疵紛争を受任する時の留意点
建築瑕疵紛争ー専門性・技術性が高く，建築の専門用語、建物構造や工法に対す
る理解が不可欠ーＬ・Ｊによる２次被害の可能性も
従って、いかに自己の専門性を一定高めるか、及び協力してくれる優秀な建築士
を確保できるかが肝要
できれば、建築士と一緒に現地調査に行くとか、技術的知見（調査結果）をふま
えた法律相談をすれば、大きな方向は誤らないーネットワークの重要性
３ 具体的な相談・調査の方法と紛争解決の進め方
参考「欠陥住宅被害救済の手引き」改訂版
@被害状況の聞き取りと事件の見極め・振り分け
相談内容の把握 参考 関西ネット相談カード
写真、契約書、設計図書、それまでの経緯のメモを持参してもらう。
契約の相手方・種類・金額・建物の構造・引き渡し時期等の確認
確認申請図面や契約書、実施設計図面、見積書・仕様書等の有無の確認
欠陥現象，補修の経緯、相手方の対応をふまえ，依頼者の要求を把握
瑕疵の有無・補修方法等が主要な争点となる相談か、法律問題でほぼ解決可能な
相談かを確認ー前者なら、建築士の協力をえて現地調査に
建築瑕疵が問題になる場合、当事者が訴える瑕疵の背後にある原因を把握するこ
とが肝要（欠陥現象と欠陥原因との区別、原因に即した補修・解決方法の提示）
A予備調査と調査報告書の活用ー相手方との交渉
目視中心、時間当たり１万、計５ー１０万円程度 参考 予備調査報告書例
目的 瑕疵の内容，原因を明らかにし，構造上の瑕疵−建て替え・大規模修繕が
必要なケースか、比較的軽微な補修で済む程度のものか、及び、修理費用のおおよ
そのめどをつけ、紛争処理の大筋を決める
既存住宅性能評価制度の活用も検討−「現況検査・評価書」と要補修箇所の把握
予備調査報告書をもとに、依頼者自ら、または代理人として、相手方と交渉
内容証明郵便の送付等
軽微な手直し（補修費数十万程度のもの）であれば、ほぼこの段階で示談で解決
ー具体的な補修計画の作成・点検と合意書の作成へ
B事案に応じた解決策の提示
民事調停等による解決ーＡＤＲの活用
当事者間での話し合いによる解決が困難ならば、建築工事紛争審査会（請負契
約の場合）や簡裁の民事調停（大阪地裁、建築士調停委員も関与、現地調査も
してくれる）、大弁の民事紛争処理センターに調停，仲裁等の申立
性能評価住宅ならば弁護士会内の住宅紛争審査会へ調停・斡旋・仲裁申立可能
訴訟による解決
構造上の瑕疵のため大規模修繕や建て替えが必要であるにもかかわらず，相手
方が根本的な補修を拒否しているような場合は訴訟も考慮
第３ 建築瑕疵訴訟
１ 提訴前の具体的準備・留意点
(1)建築関係書類の取寄せ・検討
依頼者が、請負契約書、見積書、及び仕様書などがない、又は内容が不十分で
あったり、依頼者が建築確認申請書類すら、持っていないケースも多い
そこで、まず、代理人として相手方に文書を出す前の段階で、これら関係書類を
できるだけ依頼者を通して直接相手方から取り寄せておいてもらう。これら書類
に問題点や矛盾が集約されていることも多い。
また，支払い関係を示す領収証や，やりとりのメモ等も用意してもらう
建築関係書類の取り寄せ方法
@登記簿謄本−法的な権利関係の確認 物件の所在地の法務局
A建築計画概要書 特定行政庁の建築指導担当課 資料
建物規模、構造、建設業者、工事監理者等がわかる−現況と比較して確認申請
書と違っていないか、名義貸建築士でないか、等をチェック
B建設業者登録簿は、府の建築振興課
設立時期、資本金、売り上げ実績等の把握−交渉・執行の際の参考に
C建築基準法改正による建築確認・検査書類閲覧制度の活用 資料
中間検査・完了検査の有無−完了検査済証がない建物はそれだけで要注意
D個人情報保護条例−自己情報開示請求制度の活用 資料
例 中間検査現場調書−工事監理報告書、工程写真等 資料
E提訴前証拠収集制度の活用 民訴法改正
提訴予告通知制度と提訴前の当事者照会，文書送付嘱託等
「専門的な知識経験に基づく意見の陳述の嘱託」
(2)本調査の実施ー訴訟に必要な私的鑑定書の作成と問題点の把握
費用 平均的戸建住宅で数十万から１００万近く、一部破壊検査実施、調査・
鑑定費用も相当因果関係のある損害として請求可能） 資料 私的鑑定書例
鑑定事項ー瑕疵の内容・原因，法的根拠、補修方法及び金額を明示してもらう
鑑定書には現況写真を添付し、図面との対応関係を明示し、視覚に訴える
予備調査報告書，本調査報告書（私的鑑定書）の内容の把握，検討
(3）法的な構成・問題点の検討
特に時効に注意、相手方の資力ー訴訟リスク，回収可能性の考慮，仮差押の
検討
また、瑕疵のわりには未払い金額が多額にわたっている場合には、瑕疵に基
づく損害賠償額との相殺後の残請負代金に利息がかかるリスクも指摘して、一
部支払いをするかどうかなども、検討する
２ 建築訴訟の現状と民訴法改正
専門的・技術的側面強い−建築士との協働の必要性
弁護団・共同受任事件の中で先輩弁護士から訴訟のノウハウを学ぶ（盗む？）の
が早道ー「事件を通して学ぶ」
弁護士会ー来年度専門研修予定
専門訴訟改革の動き
大阪地裁−H１３／４より新件建築瑕疵訴訟の民事１０部（調停部）への集中
紛争モデル（調停型と訴訟型）に応じた計画審理の推進、プロセスカードの活用
付調停の積極的活用と鑑定人候補者のリスト作成
瑕疵一覧表の作成−判決に添付
参考文献「大阪地裁建築関係訴訟集中部における審理の現状と展望」大阪地裁専
門訴訟事件検討委員会（判タ1133号28頁，2003･12/15号）
民訴法改正(H１６／４施行）
計画審理の推進，専門委員制度の導入，提訴前証拠収集制度の創設，鑑定人尋
問規定の整備
３ 訴状作成上の問題点 資料 訴状
(1)瑕疵の有無，法的根拠、判断基準について
瑕疵の特定と瑕疵一覧表の作成 資料 瑕疵一覧表
調査報告書等により、瑕疵の現状を証拠（写真等）で明示、法的根拠も示す
瑕疵に関する双方の主張を入れ込み，フロッピーでJに渡す
瑕疵の判断基準 参考 判タ1148号(2004,7）大阪地裁山地論文
名古屋地裁大内J「住宅紛争処理の実務」
建築基準法−同法施行令−告示の体系 「基本建築関係法令集」を手元に
憲法２９条２項−建築基準法１条「最低基準」−同法違反は原則として瑕疵
法２０条、施行令３６条−構造耐力上の安全性、同条２項−構造計算の要求
２階屋根裏のロフト付建物に注意
設計図書違反も契約違反の瑕疵
最判H15/10/10(判時1840-18）鉄骨の柱30oが25oに
公庫融資住宅以外でも判断根拠になるとの主張−実体的な判断基準を強調
の基準が法改正後の新告示に取り入れられた経緯あり(1347､1460号等）
(2)訴訟の相手方と責任の法的根拠
建築士
建築士法１８条−基準適合設計義務、適切説明義務、注意報告義務
名義貸建築士の不法行為責任（最判H15/11/14、判時1842-38）
仲介業者
宅建業法35条における重要事項説明義務−契約責任
瑕疵の調査義務，完了検査済証の有無の確認義務
売買契約における建設業者
業法規制だが、施主との関係でも注意義務違反の根拠になる旨、主張
建設業法２５条の２５、２６条（施工技術確保、主任技術者設置義務）
同法２０条−内訳明細見積書作成・提示義務 ２２条−一括下請負の禁止
その他，施工会社の代表者，融資金融機関も対象になりうるー連帯責任
(3)契約解除，建替費用の相当損害賠償請求の可否
裁判所は、「居住の目的を達成できない」として売買契約の解除を認めることはまれ、
リスクも考慮して，口頭弁論終結時までには予備的に損害賠償請求の主張も
請負契約の解除にかかる民法６３５条但書との関係
最判H14/9/24(判時1801-77） 瑕疵担保責任で建替費用相当の賠償請求認容
(4)損害賠償の内容と請求額
履行利益−補修費用は無論，その間の引越し・仮住まい費用，調査費用，慰謝
料，弁護士費用等も含む
補修費用については，できれば、提訴前の段階で、より詳しい私的鑑定（意見）
書の作成を依頼し、欠陥の原因に即した補修方法、修補金額まで積み上げ方式
で出してもらうとよい
(5)瑕疵担保責任・債務不履行責任・不法行為責任の併存
「数打てば当たる」か？−瑕疵担保責任でいける事案については、時効等の問題が
なければ，債務不履行構成でする必要は特にない
建物完成前はー債務不履行（未完成ー不完全履行），完成後は瑕疵担保責任の問題，
完成か否かは，社会通念で判断するというのが判例
不法行為責任−故意の手抜きのケースなど，共同不法行為の主張も
但し、裁判所は「違法性」の判断について厳格な傾向あり
(6)未払請負代金の請求と瑕疵の主張について
最判H9/7/15（民集51-6-2581）
瑕疵修補にかわる損害賠償債権を自働債権とする相殺の意思表示の翌日から
相殺後の報酬残債務について履行遅滞になり，遅延損害金が発生
請負代金請求訴訟の被告で瑕疵を理由に争う場合、口頭弁論終結時まで、できる
だけ、具体的な金額による相殺の主張をのばす、同時履行の抗弁で
(7)時効・除斥期間の問題−瑕疵担保責任「事実を知りたるとき」の解釈
品確法に留意ー「建物の基本構造部分」は１０年間の瑕疵担保責任あり
最判H4/10/20(判時1447ｰ77）この損害賠償請求の権利を保存するには、売主
の担保責任を問う意思を裁判外で明確に告げることで足り、裁判上の権利行
使までは不要
京都地判H12/10/16（判時1755ｰ118）専門家による調査報告書などで瑕疵の内容・
程度が明確になった時が時効の起算点
また、それまで補修に応じながら、時効を主張するのは信義則違反
(8)判例検索
その他、下級審の判例については、『欠陥住宅被害救済の手引き』『消費者のた
めの欠陥住宅判例』１・２・３集参照
住宅紛争処理支援センターにおける集積−住宅紛争審査会事務局にデータあり
第４ 訴訟進行上の留意点
１ 重大な瑕疵、主要な争点にある程度しぼって集中的に論じること
瑕疵一覧表で整理
構造上の瑕疵・耐火性能の瑕疵など
準備書面での主張は、基準法施行令−告示、及び実際上の運用が勝負 資料
丁寧に考え方及び法的根拠を示し、書証等により瑕疵を立証する
協力建築士と打ち合わせ、その技術的知見をえながら準備書面を展開
建築模型の作製、ビデオ等による瑕疵の立証の工夫 資料
細かな補修の経緯や注文を言った言わない等の言い合いにひきずりこまれない
ようにする−当事者の思いはできるだけ陳述書で
２ 付調停の可否ーケース・バイ・ケース 17条決定あり
調停における建築士調停委員の意見の提示を要求し、書証化する
専門委員制度への対処
３ 鑑定をめぐって
私的鑑定書を出している場合は、原則として、作成した建築士の証人尋問を申請し、
鑑定事項を立証する方向で
協力建築士による技術説明会の開催や現地見聞により、Jの理解を深める
相手方がした裁判上の鑑定の請求に対しては、鑑定の要否、鑑定人の適否、及び
鑑定事項について、意見書を出し、争点に沿って鑑定事項を絞り込むこと
鑑定人尋問への対処ー専門家と法廷で論争しようとしてはいけない，判断の根拠
を語らせ，後で準備書面等で証拠等を引用しながら，存分にたたく
４ 損害論の主張・立証をおろそかにしない
裁判所は，最近，居住利益論，責任分担，過失相殺の採用の傾向が顕著
後藤説（差額説）の打破ー新築住宅と同様の性能への原状回復の主張
補修方法の可否
原因別・瑕疵の部位別の補修方法ー住宅紛争処理技術関連資料集 補修方法編
補修費用ー積算シートと補修金額の目安ー同上 工事費用編
相手方の補修方法・補修費の積算ー外見的な手直し、材料代のみ、・人件費・工
事監理費未計上が多い
具体的に反論することが必要ー裁判官の裁量範囲が大きい部分