マンション問題について 第１ 初めにー日本の住宅の現状と問題点、社会資本としての良質な住宅の確保の重要 性 日本の全人口約1億2600万人、全世帯数約4400万ー全住宅戸数5000万戸余 10％強の空家率ーここ20年近く変わらず、住宅は量から質の時代へ 毎年110-120万戸の住宅が新規に着工ースクラップ・アンド・ビルドの繰り返し 住宅建設５カ年計画(H13-17年度）アクションプログラム 誘導居住水準(都市居住型標準4人世帯で91平米以上）をH10の約46％から 2015年までに全世帯数の3分の2に引き上げへ 賃貸住宅の約半数が40平米未満、60平米以上は2割弱(最低居住水準50平米） 住宅の耐用年数ー日本 平均26年(米国96年、英国146年、仏国86年） 木造の中古住宅は30年以上経過すると取引上の価値はゼロ、固定資産評価も安く、 土地代から建物の解体費を差し引いた価格で取引される現状 土地付き木造中古住宅の価値＝土地の卸値＋業者のマージン＋建物再建築価格 ×(30ー築年数）÷30 中古住宅の流通や家族向けの広い賃貸住宅の供給が欧米諸国に比して少ない ライフステージにあわせた住み替えを保証する質の高い賃貸住宅の確保、良質な 中古住宅の流通の促進が必要 設備・デザイン重視、構造上の安全性の軽視ー耐震改修・リフォームの重要性 国土交通省による耐震改修推進調査結果ー44000戸強の家屋を対象 1981年の新耐震基準以前に建てられた住宅が調査対住宅の72％、うち、大地震 により倒壊の危険の高い建物が24％、倒壊のおそれのある建物が42％ 阪神・淡路大震災の教訓ー死者6400余の約8割が建物の倒壊による圧死 新耐震基準以前の古い住宅を中心に、土台と基礎の緊結不足、筋交いの不足等、 構造上の欠陥に起因ー欠陥住宅の社会問題化 避難場所の学校・公民館も安全ではないー耐震改修の遅れ リフォームにおける問題点 建築基準法の対象外ー確認申請・工事監理の欠如 建設業者でなくても施行している実態、悪徳訪問商法 高齢者社会の進行と都心への回帰の傾向 65歳以上の高齢者、総人口の15％以上、一人暮らしの高齢者300万人以上(2000 年）、2020年には約530万人になる予定 晩婚・少子化傾向、世界一の長寿国ー急激な家族構成の高齢化が進行 2015年ー高齢者がいる世帯約2030万世帯（全世帯数の40％以上）、うち、老 人単身・夫婦世帯数約1070万世帯（全世帯数の約20％）に大幅に増加予定 バリア・フリー住宅は全住宅の3％、約4割の賃貸住宅ではほとんど対策なし 利便性を求めて熟年・老年層が都心に回帰する傾向ー高齢者・障害者対策が重要 マンション問題ー約400万戸、1000万人以上がマンションに居住ー約１０人に１人 築30年以上の中古マンションがH12の12万戸からH22には92万戸にー大量の建替 問題の発生が予想 環境問題への配慮の必要性 膨大な建設廃棄物(日本の産業廃棄物の約20％がコンクリート塊、廃材等の建設 廃棄物）への対策ー建設資材再資源化法で、一定規模以上に分別解体を義務づけ シックハウス問題ー建築基準法改正とホルムアルデヒド等の使用制限・禁止 土壌汚染対策 豊かな景観の確保と国土の保全ー景観法の制定 住宅は個人資産でありながら、社会資本でもあるー建築基準法「最低基準」の意義 スクラップ・アンド・ビルドから、良質な社会資本としての住宅ストックの確保へ 建築基準法の改正ー性能規定化、連担建築物制度等 住宅品質確保促進法の制定 新築住宅について、基本構造部分の10年の瑕疵担保責任と住宅性能表示制度 中古住宅についても現況検査・性能評価制度が導入（H14） 高齢者居住安定法ー高齢者の入居を拒絶しない優良賃貸住宅と終身賃貸借、家賃 債務保証制度 総じて、衣食足りた日本において積み残されたものは、豊かな住宅と美しい街並み であり、社会資本としての質の高い住宅の建設は、経済ー内需の面でも残された最 後のフロンテイアである 第２ マンションをめぐる法律問題 １ 建物の区分所有等に関する法律−分譲マンションの基本的な法律関係 マンションの構造、区分所有という概念 構造上の独立性と用途上の独立性 区分所有権−区分所有者 分譲マンションの登記はどのようになっているか 専有部分と共用部分、専用使用権 専有と共有、共用と専用の概念、相互関係 敷地利用権 共用部分及び敷地利用権の、専有部分との分離処分の原則禁止 管理組合、管理会社、管理規約 共同の利益に反する行為の禁止（６条） 義務違反者に対する措置 @共同の利益に反する行為の停止請求 A区分所有権の競売請求 B契約解除・引渡請求 復旧決議−四分の三以上の多数決 反対者の買い取り請求 建替決議−五分の四以上の多数決 反対者に対する売渡し請求 ２ マンション管理適正化法 マンションの定義 マンション管理適正化指針 管理組合、区分所有者の適正管理努力義務 マンション管理士資格制度の創設 マンション管理業登録制度 登録の義務づけ、管理業務主任者の設置、 重要事項説明、委託契約書の書面交付、修繕積立金の分別管理 情報開示（管理実績、財務諸表）、竣工図書の管理組合への引き渡し マンション管理適正化推進センターの設置 ３ マンション建替え円滑化法(H１５施行） 背景 老朽化マンションの急増と大量の建替え問題の発生、都市再生 築30年以上のマンション１２万戸(H12)から９３万戸(H22）戸へ 建替え決議とマンション建替組合の設立 権利変換手法による区分所有権、抵当権等の円滑な移行 建替えに参加しない者からの建替組合による区分所有権等の買取り 各種支援措置マンションを巡る現状と法律問題の難しさ 第３ マンション紛争をめぐって @管理をめぐる諸問題 「マンションは管理を買え」 どのようなマンションがよいか 管理規約の適正化、長期修繕計画と修繕積立金、管理業者への委託 住民が主人公という自覚が必要 A補修・建て替えをめぐる訴訟と少数派の利益保護 B近隣紛争の側面ー共同の利益の侵害 Cマンション・リフォームをめぐって 規約の確認と共有部分のリフォームの制限 番外編 建築瑕疵紛争への対処と解決方法 １ 日頃から住宅問題に関心をもち、興味をもって取り組むことが出発点、 たえずアンテナを張って、積極的な情報収集につとめ、「喰わず嫌い」を解消する 心構えとして、工法の概要や建物の基本的な部位の名称等を覚える 情報源 新聞の切り抜き 国交省住宅局HP(http://www.mlit.go.jp/)政府の新しい住宅政策、法制度の把握 住まい情報発信局(http://www.sumai-info.jp)一番充実した住宅の総合案内サイト、 住宅リフォーム・紛争処理支援センター（http://www.chord.or.jp/)無料相談の活用 （財）住宅保証機構（http://www.ohw.or.jp）住宅性能保証・完成保証制度あり 大阪市立住まい情報センター 6242-1177(相談専用） ２ 建築瑕疵紛争を受任する時の留意点 建築の専門性・技術性に対する一定の理解が不可欠ーＬ・Ｊによる２次被害の防止 従って、いかに自己の専門性を一定高めるか、及び協力してくれる優秀な建築士 を確保できるかが肝要 できれば、建築士と一緒に現地調査に行くとか、技術的知見（調査結果）をふま えた法律相談をすれば、大きな方向は誤らないーネットワークの重要性 ３ 具体的な相談・調査の方法と紛争解決の進め方 @被害状況の聞き取りと事件の見極め・振り分け 相談内容の把握 写真、契約書、設計図書、それまでの経緯のメモを持参してもらう。 契約の相手方・種類・金額・建物の構造・引き渡し時期等の確認 確認申請図面や契約書、実施設計図面、見積書・仕様書等の有無の確認 欠陥現象，補修の経緯、相手方の対応をふまえ，依頼者の要求を把握 瑕疵の有無・補修方法等が主要な争点となる相談か、法律問題でほぼ解決可能な 相談かを確認ー前者なら、建築士の協力をえて現地調査に 建築瑕疵が問題になる場合、当事者が訴える瑕疵の背後にある原因を把握するこ とが肝要（欠陥現象と欠陥原因との区別、原因に即した補修・解決方法の提示） A予備調査と調査報告書の活用ー相手方との交渉 目視中心、時間当たり１万、計５ー１０万円程度 参考 予備調査報告書例 目的 瑕疵の内容，原因を明らかにし，構造上の瑕疵−建て替え・大規模修繕が 必要なケースか、比較的軽微な補修で済む程度のものか、及び、修理費用のおお よそのめどをつけ、紛争処理の大筋を決める 既存住宅性能評価制度の活用も検討−「現況検査・評価書」と要補修箇所の把握 予備調査報告書をもとに、依頼者自ら、または代理人として、相手方と交渉 内容証明郵便の送付等 軽微な手直し（補修費数十万程度のもの）であれば、ほぼこの段階で示談で解決 ー具体的な補修計画の作成・点検と合意書の作成へ B事案に応じた解決策の提示 民事調停等による解決ーＡＤＲの活用 当事者間での話し合いによる解決が困難ならば、建築工事紛争審査会（請負契 約の場合）や簡裁の民事調停（大阪地裁、建築士調停委員も関与、現地調査も してくれる）、大弁の民事紛争処理センターに調停，仲裁等の申立 性能評価住宅ならば弁護士会内の住宅紛争審査会へ調停・斡旋・仲裁申立可能 訴訟による解決 構造上の瑕疵のため大規模修繕や建て替えが必要であるにもかかわらず，相手 方が根本的な補修を拒否しているような場合は訴訟も考慮 第３ 建築瑕疵訴訟 １ 提訴前の具体的準備・留意点 (1)建築関係書類の取寄せ・検討 依頼者が、請負契約書、見積書、及び仕様書などがない、又は内容が不十分で あったり、依頼者が建築確認申請書類すら、持っていないケースも多い そこで、まず、代理人として相手方に文書を出す前の段階で、これら関係書類を できるだけ依頼者を通して直接相手方から取り寄せておいてもらう。これら書類 に問題点や矛盾が集約されていることも多い。 また，支払い関係を示す領収証や，やりとりのメモ等も用意してもらう 建築関係書類の取り寄せ方法 @登記簿謄本−法的な権利関係の確認 物件の所在地の法務局 A建築計画概要書 特定行政庁の建築指導担当課 資料 建物規模、構造、建設業者、工事監理者等がわかる−現況と比較して確認申 請書と違っていないか、名義貸建築士でないか、等をチェック B建設業者登録簿は、府の建築振興課 設立時期、資本金、売り上げ実績等の把握−交渉・執行の際の参考に C建築基準法改正による建築確認・検査書類閲覧制度の活用 資料 中間検査・完了検査の有無−完了検査済証がない建物はそれだけで要注意 D個人情報保護条例−自己情報開示請求制度の活用 例 中間検査現場調書−工事監理報告書、工程写真等 E提訴前証拠収集制度の活用 民訴法改正 提訴予告通知制度と提訴前の当事者照会，文書送付嘱託等 「専門的な知識経験に基づく意見の陳述の嘱託」 (2)本調査の実施ー訴訟に必要な私的鑑定書の作成と問題点の把握 費用 平均的戸建住宅で数十万から１００万近く、一部破壊検査実施、調査・ 鑑定費用も相当因果関係のある損害として請求可能） 資料 私的鑑定書例 鑑定事項ー瑕疵の内容・原因，法的根拠、補修方法及び金額を明示してもらう 鑑定書には現況写真を添付し、図面との対応関係を明示し、視覚に訴える 予備調査報告書，本調査報告書（私的鑑定書）の内容の把握，検討 (3）法的な構成・問題点の検討 特に除斥期間に注意、相手方の資力ー訴訟リスク，回収可能性の考慮，仮差 押の検討 また、瑕疵のわりには未払い金額が多額にわたっている場合には、瑕疵に基 づく損害賠償額との相殺後の残請負代金に利息がかかるリスクも指摘して、一 部支払いをするかどうかなども、検討する