第１ 日本の住宅・建築の現状・動向と住宅をめぐる法整備・改正の状況 １ 日本の住宅の現状と問題点 @スクラップ・アンド・ビルドと住宅の質の貧困さ 世帯数4400万，住宅ストック5000万強，にもかかわらず住宅建設計画法による同 ５カ年計画に基づき、毎年約110−120万戸が新規着工 日本の平均住宅耐用年数26年，築30年以上の木造住宅は不動産取引上は価値ゼロで， 事実上，土地代金から解体費を控除した価格で取引される状況 借家世帯約4割，うち，60平米以上は2割弱，誘導居住水準（都市居住型4人家族91 平米）をH10の約46％から2015年までに全世帯の3分の2に A既存不適格建物と耐震改修の遅れー耐震改修促進法（H7/12施行） 81年新耐震基準以前の既存不適格建物（法3条2項）が4400万戸中，1400万戸，大 地震による倒壊の危険，おそれのある建物が66％（H12耐震改修推進調査） 同法所定の特定建築物中，84％が未改修又は未耐震診断 既存不適格建築物に対する是正勧告，順次適合（H16ー建基法改正10,86条） Bマンション問題 マンション約400万戸，居住人口1000万強，うち，築30年以上の中古マンションが H15の17万戸から１０年後には約100万戸に急増ー建替え円滑化法（H14） 連担建築物ー総合設計制度，都市再生法(H14）ー都心回帰と日照・景観紛争， マンション管理適正化法(H13･8） C高齢者・障害者にやさしい住宅へ 2015年には65歳以上の高齢者が全人口の30％以上，2030万世帯に（約40％），うち 老人の単身・夫婦世帯1070万世帯に，バリアフリー(３指標@広い廊下A手すりの設 置B段差の解消）住宅は現在全住宅戸数の約3％→2015年までに4割へ 長寿社会対応設計指針，ハートビル法における特定建築物の利用円滑化基準 高齢者居住安定法(H13）ー高齢者向け優良賃貸住宅，家賃債務保証，終身賃貸借 D住宅建設をめぐる環境問題ー大量の建設廃材，土壌汚染，シックハウス問題 建設資材再資源化法（H14），土壌汚染防止法（H15），建築基準法改正（H15） ２ ２１世紀の住宅政策ー量より質，良質な社会資本としての住宅ストックの重視へ 中古住宅売買市場の整備，耐震改築等適正なリフォームの推進，ライフステージにあわ せた住みかえと家族向け優良賃貸住宅の整備，高齢者対策の推進，豊かな街並みと国土の 保全ー景観法（H16），住宅基本法の制定へー最後のフロンテイア 第２ 欠陥住宅ー建築瑕疵紛争が多発する社会的要因と建築瑕疵訴訟の特質 １ 欠陥住宅発生の社会的・構造的要因 阪神・淡路大震災の死者6400人余の8割が建物の倒壊による圧死ー人災の側面 大破以上の被害をうけた建築物のうち94％以上が８１年新耐震基準以前の建物 @工事監理の形骸化ー建築基準法が予定している設計・確認申請ー施工ー工事監理シス テム（３権分立）の機能不全 設計・施工一貫体制，建築士の工務店による系列化と独立性の確保の困難性 建築士法における併設事務所の容認（士法23条）、名義貸建築士の横行 建築士の専門分化（意匠，構造，設備）と工事監理能力の低下 建築基準法改正における中間検査制度の導入（法7条の3）と完了検査済証の取得率の 向上，民間確認検査機関（令6条の２，7条の2）の問題 A建築・住宅業界の重層的な下請構造と施工技術の低下，欠陥リフォーム 元請・下請によるピンハネと工事の丸投げー末端工事業者へのしわよせと見えない構 造部分での手抜き、背後の土地問題 １人の現場監督が複数の現場をかけもちー現場管理・工程管理の不徹底 徒弟制度の崩壊ー技能の評価・育成システムの欠如，工場でのプレカット，金物の多用 リフォーム工事に対する法規制がほとんどない，構造を弱体化するリフォーム 工事額500万以下は建設業登録不要，技能の乏しい業者による詐欺的商法 「大規模」修繕・模様替でなければ建築確認申請不要（法6条） B住宅の商品化と地域共同体の崩壊による社会的統制の弱体化，倫理観の低下 「家を買う」ー営業主導，モデルルーム，間取り・設備重視、 都市の匿名性，地域との遊離，青田売り 契約概念が希薄ー坪単価方式による一括見積、実施設計図書（含む仕様書）なしが横行 →追加工事代金の有無，契約内容をめぐる争いに 従って、欠陥住宅問題を消費者問題としてとらえる必要性 民法の請負規定ー当時の社会的弱者としての請負人保護を重視 瑕疵担保期間の制限（民法637条以下），契約解除の制限（同635条但書）ー建替請求の可否 ２ 建築瑕疵訴訟の特質 @専門的・技術的側面強いー建築士との協働の必要性、J・Lによる２次被害の可能性も 協力建築士の確保ーネットワークの重要性，予備調査による欠陥原因の把握 法ー施行令ー告示の階層構造 実際の勝負は告示レベルにー基本建築関係法令集 A被害者に落ち度はなく、マイホームの夢の破壊、床の傾き等による自律神経障害やシック ハウス等の健康被害ー精神的損害の側面も 損害額がルールかされていないー予測可能性の問題 B建築のプロである施工業者や建築士等専門家としての職業倫理，責任が問われる 第３ 主要な建築規制の概要と留意点、工事の流れ １ 建築工事の流れ 資料 建築基準法・同法施行令改正（H１０成立，１０ー１２年順次施行） 資料 @性能規定化A確認・検査の民間開放B中間検査の導入C書類閲覧制度等 建築計画ー設計図書の作成 ↓ 建築規模による各建築士の設計制限（法5条の4，建築士法3条） 建築確認申請ー確認済証（法6条） 民間確認・検査機関あり（6条の2） 建築基準関係法令遵守の確認、都市計画法上の用途地域・地区と建築規制 工事監理者の定め（法5条の4）ー同変更届 最判H15･11･14届出義務肯定 ↓ 工事着工 建設業者による工事管理(主任技術者ー現場監督の設置）ー建設業法 と建築士による工事監理 ー建築士法 中間検査制度の導入(法7条の3）特定行政庁が対象・時期等を定め 資料 ↓ 工事完了 工事完了後4日以内に完了検査を申請ー完了検査済証を交付（法7条） 引渡しー保存登記 違反建築物に対する工事の停止，使用制限，処分等（法9ｰ11条），建築監視員制度（法9条 の2），施工状況報告義務（法12条3項） ２ 建物の「最低基準」(法1条）としての建築基準法 憲法29条２項ー財産権の公共の福祉による制限 生命・身体の安全の確保と災害防止の観点ー構造耐力上の安全性（法20条） 制度規定と単体規定・集団規定 主要な建築規制 資料 @用途地域・地区（防火・景観保全地区等）による建築制限 A建坪率・容積率の制限 B接道義務 42条2項道路と見なし規定 分筆登記、改築に注意 C高さ制限、道路斜線制限 D日影規制 ３ 建築士法 建築士ー一級，二級，木造 建築物の規模・用途に応じて設計・監理制限（3条） 建築士の役割ー設計（設計図書の作成）と工事監理 建築士法１８条１項ー業務誠実執行義務 同条２項ー基準適合設計義務、同３項ー設計内容説明義務 同条４項ー工事施工者に対する注意・建築主への報告義務 同２０条２項ー建築主への文書報告ー工事監理報告書の提出義務 これらが建築士の責任根拠に−不法行為における注意義務違反 名義貸建築士・監理放棄建築士の横行→法改正ー契約書面交付義務（24条の5） 名義貸建築士に不法行為責任を認めた判例と考え方 最判H15/11/14（民集57ｰ10ｰ2562） 悪質な違反に対する処分制度あり（10条）ー処分申し立ての検討も ４ 建設業法 目的 請負契約の適正化、建設工事の適正な施行の確保 許可制（3条）ー建設工事の種類ごと、５年更新 業者登録ー府建築振興課で閲覧可能(設立 年月日，代表者，資本金，施工実績等） 請負契約書作成・交付義務（19条），変更の場合も同様(19条2項） 不当に低い請負代金の禁止（19条の3），下請代金支払い義務（24条の3） 見積にかかわる規制（20条）ー内訳明細見積書作成・提示義務 一括下請負の禁止(22条）同但書ー書面による承諾規定 建設工事紛争審査会の設置（25条） 建築瑕疵訴訟における建設業者の不法行為責任の注意義務の根拠 施工技術の確保努力義務（25条の25） 主任技術者（現場監督）の設置義務（26条）と同誠実職務執行義務（26条の3）ー施主との 関係でも、注意義務違反の根拠になるとの主張 ５ 住宅品質確保・促進法の施行（H12／4） @法施行後に契約が締結された新築住宅については，売買・請負を問わず，建物の基本構造 部分及び雨水の浸入を防止する部分の瑕疵担保責任期間が１０年に ー民法の瑕疵担保責 任の特則（法87ｰ90条）で，強行法規→これに反する請 負契約約款等は無効なので，知ら ないと弁護過誤に 資料 A住宅性能表示制度の創設（3ー61条）と性能評価住宅にかかわる設計・建設住宅性能評価書 の交付ー任意の契約，契約内容に 第三者性能評価機関による住宅性能の評価ー住宅性能表示・評価方法基準 H14／8既存住宅に係わる住宅性能表示制度の創設ー現況検査・特定現況検査，性能評 価の実施ー建設住宅性能評価書の交付 資料 B住宅紛争審査会の設置による簡易・迅速な紛争解決(62ｰ86条） ６ その他の住宅・建築の瑕疵をめぐる関連法規制と留意点 ハートビル法（高齢者・障害者対策ーH15･4改正） 特別特定建築物に対する利用円滑化基準の遵守義務づけと同誘導化基準 PL法 住宅そのものは除外だが，住宅部品・建材は対象に 土壌汚染対策法(H15）ー土壌汚染も瑕疵の一つ リフォームをめぐる法規制ー詐欺的商法に対するクーリングオフ（特定商取引法）、消費者 契約法の適用（H13・4施行） 第４ 建築瑕疵訴訟における資料収集，相談・紛争処理の方法，準備と手段の選択 １ 必要な書類，現況写真等の確認等資料収集 (1）紛争になるケースでは、請負契約書，設計図書，見積書、及び仕様書などが取り交わされ ていなかったり、建築確認申請関係書類，完了検済済証すら手元にないケースも多い そこで、まず、瑕疵の現況を保全するとともに，契約書，確認申請書類，設計図書等の有 無を確認し，手元にない場合には，相手方と紛争になる前の段階で、これら関係書類を直接 相手方から取り寄せるようアドバイスする。これら書類に事案の問題点や矛盾が集約されて いることも多い。 現況の保全ー写真，ビデオ等→欠陥原因の把握から瑕疵の法的根拠の検討へ 契約書，売買における重要事項説明書の内容確認 建築計画概要書，設計図書（含む仕様書），見積書と実際の建物との相違のチェック 工事中のやりとりのFAX，工程写真，工事監理報告等の有無の確認， (2）行政機関が保存する建築関係書類の閲覧・コピー等（当事者が関係書類を持っておらず， 相手方の協力が得られそうもない場合）と書類のチェック ア 建築計画概要書 特定行政庁の建築指導担当課 資料 建物規模、構造、建設業者、工事監理者等がわかるー確認申請書と違っていないか、 名義貸建築士でないか、等をチェック イ 建設業者・宅建業者登録の確認 都道府県の建築振興課 免許の有無，設立時期、資本金、売上実績，処分歴の有無等がわかる 商業登記簿謄本，及び本社・営業所の不動産登記簿謄本の取り寄せ ウ 建築基準法改正による確認・検査書類閲覧制度（法12条5・6項）の活用 中間検査・完了検査の有無，及び処分歴の有無の確認 資料 完了検査済み証の取得は、一応、適法な建築であることの推認が働く エ 各自治体の個人情報保護条例ー自己情報開示請求制度の活用 資料 中間検査現場調書ー工事監理報告書、工程写真等の提出 資料 工事監理報告書、工程写真がまともになければ手抜き工事の温床に オ 提訴前証拠収集処分制度 民訴法改正 提訴予告通知制度と提訴前の当事者照会，文書送付嘱託等 「専門的な知識経験に基づく意見の陳述の嘱託」 (3)住宅にたえず関心をもち，一般的な情報収集につとめるとともに，心構えとして、工法や 建物の基本的な部位の名称等を覚える 国交省住宅局HP(http://www.mlit.go.jp/)新しい住宅政策を把握 住まい情報発信局(http://www.sumai-info.jp)住宅に関する知識，データベース 住宅リフォーム・紛争処理支援センター（http://www.chord.or.jp/) （財）住宅保証機構（http://www.ohw.or.jp）住宅完成保証制度あり ２ 紛争処理の方法，準備 技術的・専門的知見を要する建築瑕疵の有無が主要な争点となる紛争・相談の場合には， 相談者が訴える欠陥現象の背後にある瑕疵の原因を把握することが肝要（欠陥現象と欠陥 原因との区別）。自分で瑕疵の原因が明確に把握できない場合には，無理をせず，専門家 による調査によりまず瑕疵の原因を突き止めるよう，また，他の住宅専門相談機関や，建 築に詳しい弁護士の紹介制度を利用するようアドバイスする方が無難 ア 建築士による予備調査の実施 1万/ｈ、通常の個人住宅で5−10万程度 目的 構造上の瑕疵ー建て替え・大規模修繕が必要なケースか、施工上の手直しで 済む程度のものか、また、修理費用はどれくらいかかるかのおおよそのめどをつ け、今後の紛争処理の大筋を決める イ 既存住宅性能評価制度（H14・8）による現況検査の活用 「現況検査・評価書」ー総合判定による要補修箇所の有無の把握等 ウ 建築士団体等による無料相談、自治体による耐震診断の補助制度等の活用 建築士団体，宅建業協会，不動産協会，住宅金融公庫，市民団体等 大阪市立住まい情報センター 06-6242-1177（相談専用） 資料 住宅リフォーム・紛争処理支援センター 03-3556-5147（同上） ３ 紛争処理の手段と選択 瑕疵の程度，補修費用，当事者の資力，修補能力，紛争の経緯等事案に即して，訴訟 で解決すべき事案か、交渉，民事調停（建築士による現地調査，鑑定可能），建設工事 紛争審査会等で解決すべき事案かどうかの見極めをする 一般的に言えば、修補費用が２ー３００万円を越えるようなケースは、示談や調停で は解決困難で、訴訟（新件建築瑕疵訴訟は東京・大阪地裁では専門部へ）に至らざるを 得ないことが多い 事案に即していろいろな解決方法のメニューを提示し，選択する 性能評価住宅の場合，調停・民事紛争処理センターの他に，住宅紛争審査会の利用も 可能（売買・請負契約とも）「紛争処理の参考となるべき技術的基準」資料 請負契約の場合には，更に，建設工事紛争審査会での調停等も可能 第５ 建築瑕疵訴訟における主な争点と専門家の責任 １ 構造耐力上の安全性(法２０条ー施行令３７条）の有無 81年新耐震基準ー震度５−６程度の地震では倒壊しない 法20条2項ー３階建て以上の建物等については構造計算によって確認必要 ロフト付き２階建て住宅に注意ー施行令2条1項8号 ２ 瑕疵か否かの判断基準 法改正ー仕様規定から性能規定へ ア 契約上の瑕疵 最判H15/10/10（判時1840ー18）約定に反した太さの鉄骨を瑕 疵と認定ー当事者間の特約を考慮 設計図書の交付は契約内容に イ 法ー施行令ー告示違反の瑕疵 強行法規性 ウ 建物が通常備えているべき性能・品質の欠如 例：雨漏り，床の傾き 非公庫融資住宅について、公庫共通仕様書違反は瑕疵となるか？ 阪神大震災後の建設省（当時）課長通知をへて、公庫共通仕様書における基礎等の 基準が法改正後の新告示に取り入れられた経緯あり 資料 建築学会基準等(JASS88等）の扱い ３ 契約解除，建替費用相当損害賠償請求の可否，損害賠償の内容 売買契約の瑕疵担保責任における「契約の目的を達成できない」とはーJは売買契約の 解除まで認めることはまれ 請負契約の解除制限（民法635条但書）と建替相当損害賠償請求の可否との関係 最判H14/9/24（判時1801ー77）瑕疵担保責任の効果として建替費用相当の損害賠償 請求を認容 損害賠償の内容と請求額 信頼利益としても、補修費用は無論，その間の引越し・仮住まい費用，調査費用， 慰謝料，弁護士費用等も含む 補修費用については，できれば、提訴前の段階で、より詳しい私的鑑定（意見）書 の作成を依頼し、欠陥の原因に即した補修方法、修補金額まで積み上げ方式で出し てもらうとよい（普通の戸建住宅で５０万程度はかかる） 居住利益，建物減価控除論の可否 ４ 瑕疵担保責任・債務不履行責任・不法行為責任の併存 「数打てば当たる」か？ー瑕疵担保責任（無過失責任）でいける事案については、債務 不履行構成でする必要は，時効等の問題がなければ，特にない 不法行為責任ー故意の手抜きのケースなど，共同不法行為の主張も 裁判所は「違法性」の判断について厳格な傾向がある ５ 瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求債権と未払請負代金債務との相殺 最判H9/7/15（民集51-6-2581）瑕疵修補にかわる損害賠償債権を自働債権とする相殺の 意思表示の翌日から相殺後の報酬残債務について履行遅滞になり，遅延損害金が発生する 最判H9/2/14（判時1598-65）両債権は同時履行の関係にたち，契約当事者の一方は， 相手方から債務の履行を受けるまでは自己の債務の履行を拒むことができ，履行遅滞 の責任も負わない 請負代金請求訴訟の被告で瑕疵を理由に争う場合の相殺主張の時期の考慮 瑕疵のわりには未払い金額が多額にわたっている場合には、瑕疵に基づく損害賠償額 との相殺後の残請負代金に５％以上の利息がかかり，訴訟でのリスクもあることを指 摘して、一部支払をするかどうかなども検討する ６ 瑕疵担保責任における除斥期間の問題 損害賠償請求権の保存には，売主の担保責任を問う意志を裁判外で明確に告げれば足 り，裁判上の権利行使までの必要はない（最判H4/10/20，判時1441-77） 売買契約の瑕疵担保責任ー専門家の調査により瑕疵の内容や程度が明確化し，その原因 について診断をえた時から進行（京都地判H12･10/16判時1755ー118） ７ シックハウス問題 建築基準法改正（H１５／７施行，H１６追加改正） ホルムアルデヒドに関する建材・換気設備の規制，トルエンの規制等