第１ 建築協定の制度趣旨・法的性質・内容、成立要件 １ 建築基準法と建築協定、建築協定の制度趣旨 建築基準法ー「最低基準」(1条） 強行規定 建築協定 建築基準法69条に基づいて建築協定条例を定めている市町村内の一定区域 の住民による建築行為に対する自主的な規制 特定区域の土地・建物の所有者等が、良好な住環境の保全のために、建築基準法や条 例よりも厳しい建築物の規制を望む場合などに締結される 法的性質は、土地所有者らの合意に基づく集団的な私法上の契約にとどまる ２ 建築協定の内容 資料１ モデル建築協定例 資料２ Q&A ３ 建築協定が成立するための要件 (1)実体要件（６９条） @ 「住宅地としての環境・・を高度に維持増進する等建築物の利用を増進し，かつ， 土地の環境を改善するために必要と認める場合」であること 優良な住宅環境の形成という制度趣旨→協定内容の公益性（７３条１項１・２号） A土地の所有者及び借地権を有する者がー制定主体 B当該土地について一定の区域を定めー協定の適用対象となる土地区域（建築協定区域） の定め Cその区域内における建築物の敷地，位置，構造・・等に関する基準についての協定 （建築協定）を締結することー建築協定の内容の定め D建築協定を締結できる旨を条例で定めていることー建築協定条例の存在 (2)手続要件（７０条乃至７３条） @建築協定区域，上記基準（協定の内容），有効期間，協定違反があった場合の措置を 定めた建築協定書を作成する（書面性） A原則として建築協定書についての土地所有者等の全員の合意が必要（７０条３項ー合 意協定の場合） B代表者の定めと代表者による建築協定書の特定行政庁への提出 C公告，縦覧，公開による意見聴取と特定行政庁による認可ー公告，縦覧（７３条） 認可後，建築協定の内容を変更しようとする場合も上記の手続きが必要（７４条） 認可後，廃止する場合には，過半数の合意でその旨定め，特定行政庁に申請ー認可を受 けることが必要（７６条） 第２ 建築協定の効力（７５条） １ 建築協定の拘束力 協定は当事者間における集団的な私的契約で，規範力あり 即ち、協定内容が「土地または建築物の利用を不当に制限するものでなく」，「建築 協定を定めた目的に合致するもの」（７３条１項１・２号）である限り，所定の手続き を経た建築協定は有効であるから，建築協定区域内の所有者等は，その範囲で権利・義 務関係が発生し，協定に拘束される 例 協定区域内では協定書の内容に即して，たとえば，壁面後退線を守って建物を建 てるべき法的義務を負う 認可・公告後は、当該建築協定区域内で新たに土地所有者等となった者に対しても、当 該者の知・不知、同意・不同意に関係なく、その効力が及ぶ（７５条） 建築物の借主にも効力が及ぶ（７７条） 従って、協定違反者が、当該建築協定の存在を知らなかったことをもって、自己の行 為を正当化することはできない。 ２ 参加・脱退の可否 協定区域内の所有者が一方的に協定から脱退して拘束されない旨を宣言しても，原則無 効。脱退する側で上記協定内容の不当性（反公益性）を立証する必要あり このように，建築協定の成立には，原則として協定区域内の土地所有者等の全員の合意 が必要で，また，認可後の変更または廃止にも厳しい手続要件が課され，建築物の借主 や後に当該区域内の不動産を購入した者に対してもその効力が及ぶなど，影響が大きい ことから，合意をいかにとるか，いかにスムーズに更新するかが問題になる。 ３ 隣接区画への拘束力と建築協定区域隣接地指定 建築協定区域隣接地には、建築協定の効力は及ばない。しかし、建築協定の中で、協 定区域隣接地の指定（法70条2項)をしておけば(本人の合意は不要）、建築協定への途 中加入が加入希望者の合意のみで可能になる →住環境の悪化を防ぐためには、区域隣接地を建築協定書で指定しておく方がよい 第３ 協定違反行為の予防と対応策，及び紛争処理 １ 協定違反行為と建築確認との関係、債務不履行、不法行為 建築協定は当事者間の自主的規制であって、建築基準法令そのものではないから、建 築主事の行う建築確認の対象とはならない 従って、建築主事が建築確認の際に当該建築協定の存在を指摘したか否かも違反の有 無には直接関係ない また、協定違反に対し、特定行政庁が建築基準法上の是正措置命令を発することはで きないと解されている。 しかし、協定違反行為は債務不履行・不法行為となるから，違反行為が現実に予想さ れる場合や実際に協定違反行為があった場合には，民法の一般原則に従って，差止請求 や損害賠償請求等が可能であり、建築協定書に協定違反があった場合の具体的措置を記 載することになっている（７０条）。 義務違反の是正は、最終的には、違反建築物の工事停止、収去等の請求、及び損害賠 償請求という民事訴訟の形をとることになるが、当該自治会等に法人格がないため、建 築協定運営委員会委員長が代表して原告になることが多い ２ 建築協定違反行為の予防，発見と対応策 建築協定が、法的には、私的契約、「権利制限契約」の一種である以上、協定に定め られた制限内容は、上記に述べたように、公法上の建築確認や是正命令等の対象となら ず、当該運営委員会が違反是正のための処置をとらなければならない 協定違反の発見から是正までの流れ 資料３ (1)協定違反の未然防止にむけた取り組みの重要性と違反行為の是正措置 事前の啓発（看板の設置等）、 運営委員会の定期的な開催とパトロール，通報，市町村担当者への連絡等 工事着工前の「建築計画協議書」の提出と近隣に対する説明の義務化 違反工事発覚後の早期の対応、行政との連携が重要 (2)建築協定違反を巡る紛争の処理 違反行為の発見と実地調査、運営委員会での検討 自制ー協定遵守の要望，協議の申し入れ 当事者からの事情聴取と建築確認申請関係書類、設計図書等関係資料の提出・説明 要求と交渉 工事停止請求，是正勧告ー法的措置をとる旨の警告書の発送（内容証明郵便） 工事を強行するおそれが現実的に高くなった場合，または協定違反工事に着工した場合 運営委員会での検討ー地区臨時総会の開催，弁護士への相談、打ち合わせ等 簡易裁判所に対する建築調停の申し立て 裁判所への工事禁止仮処分の申立て、違反建築物の撤去等請求訴訟の検討 協議メモ，建築計画概要書，設計図面，工事写真・ビデオ等の証拠の収集，申立予 納金（通常，工事金額の２０−３０％以上）、の準備、弁護士費用， 損害賠償請求の裁判の提訴 損害をどうとらえるか？ 資料準備 @登記簿謄本の取り寄せ−法務局 A地域・地区指定､都市計画事業の内容・区域、当該建築物の建築確認通知書の閲覧 −都市計画部局、特定行政庁の建築指導課 B建築協定書及び当該違反工事の設計図書、工事写真等違反事実 C運営委員会の会議録、交渉経過等 第４ 建築協定をめぐる裁判例 建築協定違反をめぐる裁判例 @神戸地裁姫路支部判Ｈ６・１／３１（判例時報1523号ー134頁） 3階建以上の建物の建築を禁止する建築協定の違反を理由とする3階部分の撤去請求が 権利の濫用にあたらないとして、運営委員会の請求が認められた事例 A大高判Ｈ１０・７／２１ @判決の控訴審、原判決維持ー控訴棄却 B浦和地裁川越支判Ｈ元・３／１６（判タ702号１８５頁） ２階を増築しない旨の建築協定を、周辺の宅地化が急速にすすみ２階建建物が多くな ってきた現時点でも当事者に及ぼすのは社会通念上酷であるとして、建物取り壊し請求 は棄却されたが、弁護士費用は認められた事例 C大高判Ｓ５６・５／２０（判タ449号75頁） 住居専用、店舗（医院）併用住宅の建築しか認めない建築協定が締結されているにも かかわらず、信義則上、天理教教会併用住宅の建築が許されるとされた事例