建築協定の法的拘束力及び紛争処理手続きについて ０４／５／２９ 重村達郎（弁護士） １ 建築協定の法的性質・成立要件・効果と建築基準法上の位置づけ 建築基準法 第４章 法６９条以下 法律上の根拠，及び条例に基づいて，土地所有者らが締結する当事者間の契約 建築協定の制度趣旨と成立するための要件（６９条） @ 「住宅地としての環境・・を高度に維持増進する等建築物の利用を増進し，かつ，土地の環境 を改善するために必要と認める場合」であること 即ち，優良な住宅環境の形成が制度趣旨ー協定内容の公益性（７３条１項１・２号） A土地の所有者及び借地権を有する者がー制定主体 B当該土地について一定の区域を定めー協定の適用対象となる土地区域（建築協定区域）の定め Cその区域内における建築物の敷地，位置，構造・・等に関する基準についての協定（建築協定） を締結することー建築協定の内容の定め D建築協定を締結できる旨を条例で定めていることー建築協定条例の存在 手続要件（７０条乃至７３条） @建築協定区域，上記基準（協定の内容），有効期間，協定違反があった場合の措置を定めた建築 協定書を作成する（書面性） A建築協定書についての土地所有者等の全員の合意が必要（７０条３項ー合意協定の場合） B代表者の定めと代表者による建築協定書の特定行政庁への提出 C公告，縦覧，公開による意見聴取と特定行政庁による認可ー公告，縦覧（７３条） 認可後，建築協定の内容を変更しようとする場合も上記の手続きが必要（７４条） 認可後，廃止する場合には，過半数の合意でその旨定め，特定行政庁に申請ー認可を受けることが 必要（７６条） 建築協定の効力（７５条） 認可ー公告日以降，当該建築協定区域内の土地所有者等となった者に対しても，その効力が及ぶ （７５条） 建築物の借主にも効力が及ぶ（７７条） このように，建築協定の成立には，原則として協定区域内の土地所有者等の全員の合意が必要で， また，認可後の変更または廃止にも厳しい手続要件が課され，建築物の借主や後に当該区域内の 不動産を購入した者に対してもその効力が及ぶなど，影響が大きいことから，合意をいかにとる か，その場合の本人認証の方法が問題になる。 ２ 契約の効力と本人認証 契約の効力・契約書の役割と本人認証 契約は，本来，公序良俗等に反しない限り，口頭でなされたものでも有効（口約束も当事者間 では拘束力あり）ー私的自治の原則 貸金契約，雇用契約，請負契約等 但し，詐欺・強迫による意思表示の取消しや錯誤による無効などの制限あり しかし，紛争の予防と紛争発生時の証明のために，重要な契約については，契約書を作成する ことが多い。 また，権利を明確化するために，法律上，特に要式行為とされている場合（遺言，結婚・離婚 届等）には，書面を作成し，署名・捺印することが効力発生のための要件となっているので，そ れが果たして本人のものか否か，真意に基づくものか，及び書類作成時の意思能力の有無等が問 題になる 契約・協定書における合意の存在の証明と本人認証 本人認証とは 本人であることを証明する行為 公的な身分証明書，署名・捺印，印鑑証明書添付 外国では，本人のサインのみが基本 ネット上の本人認証ー電子署名，デジタル証明書 IDとパスワードによる認証と悪用されるリスク 建築協定については，どのように本人認証するかは定められていない 建築協定における現在の手続きの慣例では，締結時及び更新時の合意書の作成には実印と印鑑 証明の添付を必要とするところが多いー締結・更新の障害に 海外在住の土地所有者の場合ー本人のサインで本人認証せざるをえない とりわけ，更新時の合意に際し，本人認証をどうするか？ 自動更新条項の設定が有用 ３ 建築協定書の法的拘束力と隣接区画への拘束力 協定とはー当事者間における集団的な私的契約，規範力あり 協定内容が「土地または建築物の利用を不当に制限するものでなく」，「建築協定を定めた目的 に合致するもの」（７３条１項１・２号）である限り，所定の手続きを経た建築協定は有効である から，建築協定区域内の所有者等は，その範囲で権利・義務関係が発生し，協定に拘束される 例 協定区域内では協定書の内容に即して，たとえば，壁面後退線を守って建物を建てるべき法 的義務を負う 従って，協定違反行為は債務不履行・不法行為となるから，違反行為が予想される場合や実際に 協定違反行為があった場合には，民法の一般原則に従って，差止請求や損害賠償請求等が可能であ るが，建築協定書に協定違反があった場合の具体的措 置を記載することになっている（７０条）。 私的契約―特定行政庁による指導の限界―是正命令までは困難 運営委員会を設置して、違反行為を防止する体制に 一人協定の問題点 参加・脱退の可否 協定に参加後、期間内に協定区域内の所有者が一方的に協定から脱退して拘束されない旨を宣 言しても，原則無効。脱退する側で上記協定内容の不当性（反公益性）を立証する必要あり 自動更新条項がない場合、期間経過後は脱退を阻止することは事実上、困難 隣接区画への拘束力 建築基準法で規定された「建築協定区域隣接地」（法７０条２項）で，のちに協定区域に組み 入れる旨の変更手続を経た区域以外の隣接区画については，法律上，建築協定の効力を強制的に 及ぼすことは困難 しかし、住環境の悪化を防ぐためには，区域隣接地を建築協定書で定めておく方がよい ー事後、参加の意思表示のみで協定に参加可能 ４ 建築協定違反行為の予防・改善にかかる紛争処理の手続きと手順及び費用 違反行為の防止には、予防が肝要 建築確認に先立って、運営委員会に協議計画書の提出―承認を義務づけるのが有効 所有者等の変更の場合の登録義務、新所有者等の把握、広報活動、建築パトロール 協定遵守の要望，協議の申し入れ，設計図書の開示要求 応じない場合，法的措置をとる旨の警告書の発送（内容証明郵便） 工事を強行するおそれが現実的に高くなった場合，または協定違反工事に着工した場合 裁判所に対する工事禁止仮処分の申立て 協議メモ，建築計画概要書，設計図面，工事写真・ビデオ等の証拠の収集， 申立予納金 （通常，工事金額の２０−３０％以上）の準備， 地区臨時総会の開催，弁護士への相談等 簡易裁判所に対する建築調停の申し立て 損害賠償請求の裁判の提訴 損害をどうとらえるか？ 建築協定をめぐる裁判の例