最近の注目すべき建築瑕疵訴訟判例について 第１ 建築訴訟の２大類型 １ 未払請負代金請求訴訟 追加工事か否かー未払代金の有無が争いになる事例が多い そもそも見積書が作成されていない（坪単価いくらの総額方式），または 設計図書（含む仕様書）に基づいた積み上げ方式の見積書になっていない 場合にトラブルになりやすい 建設業法２０条−見積書作成・提示義務−一括見積の禁止 追加工事についても，見積書を提出し，文書に残しておくこと 工事完成−引渡の有無について 請負契約ー仕事の完成と報酬の発生は対価関係にある 完成しているか否かは社会通念上、一応の工程が終了しているか否かで判断（判例） 引渡前は債務不履行，引渡以降は瑕疵担保責任の問題 請負代金請求債権−３年で時効消滅（民法１７０条２号） ２ 建築瑕疵訴訟 建築瑕疵訴訟の特色 技術性、専門性が高い−Ｊ・Ｌによる２次損害の可能性 協力建築士の重要性−ネットワーク 大阪地裁では平成１２年４月から新件の建築瑕疵訴訟は全件建築専門部（第 １０民事部）で審理 付調停の積極的活用、鑑定人リストの整備 専門委員制度の導入（Ｈ１６．４〜） 瑕疵による損害賠償請求債権と未払請負代金債務との相殺の主張可 最判Ｈ９・ 補修と未払い代金支払いとの同時履行の抗弁可 相殺の意思表示をした時から、相殺後の残請負代金債務について遅延損害金 が発生する 第２ 建築瑕疵訴訟における最近の注目すべき最高裁判例とその意義，射程距離 １ 最判平成１４年９月２４日（判時1801号ー77頁） 建築請負の仕事の目的物である建物に重大な瑕疵があるために建て替えざるを 得ない場合には、注文者は、請負人に対し、建物の建て替えに要する費用相当 額の損害賠償を請求することができる，とされた判決 「被上告人から注文を受けて上告人が建築した本件建物は、その全体にわたって 極めて多数の欠陥箇所がある上、主要な構造部分について本件建物の安全性及び 耐久性に重大な影響を及ぼす欠陥が存するものであった。すなわち、基礎自体脆 弱であり、基礎と土台等の接合の仕方も稚拙かつ粗雑きわまりない上、不良な材 料が多数使用されていることもあいまって、建物全体の強度や安全性に著しく欠 け、地震や台風などの振動や衝撃を契機として倒壊しかねない危険性を有するも のとなっている。このため、本件建物については、個々の継ぎはぎ的な補修によ っては根本的な欠陥を除去することはできず、これを除去するためには土台を取 り除いて基礎を解体し、木構造についても全体をやり直す必要があるのであって 、結局、技術的、経済的に見ても本件建物を建て替えるほかはない」。 「請負人が建築した建物に重大な瑕疵があって建て替えるほかはない場合に、当 該建物を収去することは社会経済的に大きな損失をもたらすものではなく、また そのような建物を建て替えてこれに要する費用を請負人に負担させることは、契 約の履行責任に応じた損害賠償責任を負担させるものであって、請負人にとって 過酷であるともいえないのであるから、建て替えに要する費用相当額の損害損害 賠償請求をすることを認めても、同条ただし書の規定の趣旨に反するものとはい えない。したがって、建築請負の仕事の目的物である建物に重大な瑕疵があるた めにこれを建て替えざるを得ない場合には、注文者は、請負人に対し、建物の建 て替えに要する費用相当額を損害としてその賠償を請求することができるという べきである」 民法６３４条但書（土地工作物についての契約解除禁止条項との関係） 契約解除ができないのであるから，それ以上の効果を付与することになる建替 請求も認められないとの考え方あり 本判決ー立法趣旨（社会経済上の損失防止及び請負人保護）にも反しないとした ２ 最判平成１５年１０月１０日（判時1840号18頁） 約定に反した施工（鉄骨３０p→２５p）についても、それが特に約定され、契 約の重要な内容になっていた場合は瑕疵になるとした判決 本件請負契約においては、「本件建物の耐震性を高め、耐震性の面でより安全 性の高い建物にするため、南棟の主柱につき断面の寸法を300o×300oの鉄骨 を使用することが、特に約定され、これが契約の重要な内容になっていたもの というべきである。そうすると、この約定に違反して250o×250oの鉄骨を使 用して施工された南棟の主柱の工事には、瑕疵があるものというべきである。」 瑕疵の判断基準ー判決の意義と射程距離 主観的瑕疵と客観的瑕疵 請負・売買契約における瑕疵の意義 目的の明確性，内容の具体性，契約意思の明確性（特別の約定），契約内容 の重要性などの要件は，必要条件か十分条件か 満たさない場合の瑕疵担保責任の損害請求の範囲−建替まで請求できるか ３ 最判２００３年１１月２４日（民集57巻10号2562頁） 建築確認申請書に自己が工事監理を行う旨の実体に沿わない記載をした一級建築 士が建築主に工事監理者の変更の届出をさせる等の適切な措置をとらずに放置し た行為が、当該建築主から瑕疵のある建物を購入した者に対する不法行為になる とされた判決 「建築士法及び法の上記各規定の趣旨は、建築物の新築等をする場合におけるそ の設計及び工事監理に係る業務を、その規模、構造等に応じて、これを適切に 行い得る専門的技術を有し、かつ、法令等の定める建築物の基準に適合した設 計をし、その設計図書のとおりに工事が実施されるように工事監理を行うべき 旨の法的責務が課せられている一級建築士、二級建築士または木造建築士に独 占的に行わせることにより、建築された建築物を建築基準関係規定に適合させ、 その基準を守らせることにしたものであって、建築物を建築し、または購入し ようとする者に対し、建築基準関係規定に適合し、安全性等が確保された建築 物を提供することを主要な目的の一つにするものである。このように、建築物 を建築し、または購入しようとする者に対して建築基準関係規定に適合し、安 全性等が確保された建築物を提供すること等のために、建築士には建築物の設 計及び工事監理等の専門家としての特別の地位が与えられていることにかんが みると、建築士は、その業務を行うに当たり、新築等の建築物を購入しようと する者に対する関係において、建築士法及び法の上記各規定による規制の潜脱 を容易にする行為等、その規制の実効性を失わせるような行為をしてはならな い法的義務があるものというべきであり、建築士が故意または過失によりこれ に違反する行為をした場合には……（中略）……不法行為に基づく損害賠償責 任を負う」 建築士の注意義務違反の根拠−資格と義務独占、専門性 本件では工事監理契約の締結なし，工事監理者の変更届未提出だった 第３ 上記判決の残された課題 @瑕疵の有無の判断基準 建築基準法の意義−「最低基準」（法１条） 憲法２９条２項−財産権の公共の福祉による制限 法２０条 生命身体の安全の確保 災害防止 法−施行令−告示の違反の有無が問題 公庫共通仕様書，学会基準は瑕疵の有無の判断基準となるか 庶民住宅における標準的な技術基準として扱われてきた業界での取扱い 阪神大震災後の建設省指導課長通達を経て、建築基準法改正により公庫基準の多くが 大臣告示に取り入れられた経緯 神戸地判平成９年 A損害調整論 居住利益の控除は妥当か 不当利得の有無、控除肯定説では引き延ばす程業者に有利な結果に 欠陥住宅に居住することは利得か？ 建物減価の控除は妥当か B損害分担論 連帯責任−建築士はどの範囲まで責任を負うか 工事監理契約の締結義務（建築士法） 工事監理変更届の提出義務 C慰謝料請求の可否・金額 請求認容例と否定例 第４ その他，最近の建築瑕疵訴訟をめぐって １ ２階屋根裏ロフトについて 一定面積以上は建築法上３階建てとみなされるが，２階建てで確認申請している例 が多い 構造計算が必要 ２ 中間検査制度導入の功罪 違法住宅の減少−完了検査済証取得率の増加 現場調書，工事監理報告書の重要性 ３ リフォーム工事における問題点ー飛び込み訪問営業，消費者被害の様相 建築確認不要、業者登録不要 補修工事にも訪問販売法の適用あり 神戸市−条例で５０u以上の新増築に建築確認を義務づけ